Как легализовать самострой и оформить права на объект

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Вопрос самовольных построек остается значимым для всей территории России. Но если в крупных городах контролирующие органы часто отслеживают их возведение уже на стадии фундамента, то в отдаленных населенных пунктах владельцы обычно сталкиваются с проблемами позднее. Например, когда пытаются подвести коммуникации к объектам или продать их.

Алгоритм легализации и демонтажа незаконно возведенных построек определяет Федеральный закон № 339-ФЗ, вступивший в силу в 2018 году. Он сделал более понятной процедуру и сделал ее более прозрачной. Но владельцу все равно может понадобиться помощь юриста по строительству И представление интересов в органах местной власти. Хотя бы потому что просчеты на начальной стадии могут привести к отказу в оформлении здания.

Какие постройки закон считает самовольными

Самовольная постройка – это самовольная постройка, построенная без необходимых разрешений или с нарушением процедур согласования, а также нарушающая порядок пользования земельным участком и не удовлетворяющая требованиям безопасной эксплуатации объекта.

Но если раньше самовольной постройкой признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и с нарушением уже действовавших ограничений. А это значит, что владельца не всегда допустимо обязать демонтировать их за свой счет. Кроме того, в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которого не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.

С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самовольной постройкой со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Почему право собственности на самострой не возникает автоматически

Относительно права собственности на самовольно возведенные объекты ничего не изменилось – его не допускается оформить в обычном порядке. Даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Он не сможет подать обращение в орган регистрации прав и оформить зарегистрированное право. Именно поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся – их не допускается продавать, дарить, наследовать.

Когда самострой действительно грозит сносом

До вступления в силу Федерального закона № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда демонтировали без разбирательств. В суд подавали владельцы участков и фактические владельцы зданий. Они, как правило, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о демонтаже самовольно построенного объекта.

Сейчас ситуация другая. Иногда самострой по-прежнему демонтируют по решению муниципальных органов, но в большинстве случаев решение об этом принимает суд. В ходе разбирательств фактический владелец может отстоять самовольный объект. Когда суд встанет на его сторону, то объект следует будет привести в соответствие с требованиями застройки – например, уменьшить этажность или изменить планировку.

В каких случаях муниципалитет может вынести решение о сносе

В соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Подтвердить: участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Подтвердить: категория земельного надела и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Местные власти могут принять и другое акт или решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и легализовать его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Именно поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста.

Сколько времени дают на снос, реконструкцию или приведение объекта в норму

Срок зависит от вида самовольно построенного здания – он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. В противном случае ее снесут муниципальные службы, а «владельцу» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления муниципальных органов – 1 год.

В случае когда самовольный объект следует не демонтировать, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет.

Когда жилой дом защищен от сноса

В случае с жилыми домами не допускается демонтаж оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• Подтвердить: категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• Подтвердить: владелец располагает документами на землю;
• Подтвердить: параметры построек не нарушают никаких норм;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям – например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон.

Когда жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все комплект документов, то демонтаж таких построек не допускается.

Когда из-за самостроя возникает риск изъятия земли

Когда доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о демонтаже, а владелец игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия – использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде.

При этом раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. Например, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую владелец отказывается демонтировать.

Чем опасна неоформленная самовольная постройка

В худшем случае самовольно построенные объекты обяжут демонтировать. Но КоАП также предусматривает административный штрафные санкции за самострой. Они накладываются даже на тех, кто хочет легализовать объекты в предусмотренном законом порядке.

Штрафы за самовольный объект в 2024 году – сколько придется заплатить:

• Подтвердить: физлицам – до 5 тыс. руб.;
• Подтвердить: иП и должностным лицам – до 50 тыс. руб.;
• Подтвердить: юридическим лицам – до 1 млн руб

Уплата административный штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о демонтаже и не дает никаких отсрочек. Когда суд или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий.

Как проходит легализация самовольной постройки

Легализовать самовольные постройки допустимо тремя способами:

• Подтвердить: официально получить разакт или решение на строительство
• Подтвердить: получить акт или решение градостроительно-земельной комиссии
• Подтвердить: установить зарегистрированное право в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Кроме того, допустимо оспорить факт признания объекта самовольно построенным в судебном порядке. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя.

Кто вправе добиваться оформления самостроя

Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение – муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то оформление этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях – нет.

Кто решает вопрос о судьбе самовольного объекта

Местные власти или суд. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому владельцу подать в суд и добиться справедливости в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично.

Какие документы подготовить для оформления

Когда мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие комплект документов:

• Подтвердить: градостроительный план земельного надела (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• Подтвердить: акт обследования территории от проектной организации;
• Подтвердить: проект;
• Подтвердить: заключение по итогам экспертизы проектной документации

Когда постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно следует получить архитектурно-градостроительное акт или решение.

Куда подавать документы на легализацию

Разакт или решение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все необходимое и не допустите ошибок.

Когда можно воспользоваться упрощенным порядком

Легализовать самовольные постройки по-прежнему допустимо и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления необходимо собрать комплект документов, подтверждающие зарегистрированное право на самовольно возведенное строение и направить их в орган регистрации прав в сопровождении технического плана объекта.

Что делать, если разрешение на строительство не получали

В случае с самовольно построенными зданиями также возможна оформление через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант – обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить административный штраф.

Как узаконить самострой через суд

В судебном порядке допустимо оспорить акт или решение муниципальных органов или легализовать самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого необходимо подготовить комплект документов, который включает в себя:

• обращение;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• Подтвердить: гПЗУ;
• Подтвердить: результаты экспертизы на соответствие нормам;
• Подтвердить: квитанцию об уплате госпошлины

Когда в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать акт или решение суда в орган регистрации прав. После этого постройка де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет.

Как действовать после отказа в легализации

Когда государственные органы или местные власти отказали в легализации самовольной постройки, то вы можете оспорить это акт или решение в суде. При этом часто они просто возвращают комплект документов и указывают на просчеты или на недостающие бумаги – в этой ситуации следует устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего подать обращение повторно.

Частые вопросы о легализации самостроя

{company} помогает провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Что признается самовольной постройкой?

Статьей 222 ГК РФ самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм.

Когда построил не владелец участка — допустимо ли обойтись без демонтажа?

Да, например, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений.

Когда строил один, а владелецом стал другой

При таком развитии событий владелец обязан возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта.

Когда участок в собственности, власти могут заставить демонтировать объект?

Только если объект создает опадемонтажть для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только акт или решением суда.

Можно ли легализовать дом построенный с нарушением отступов?

Да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка – вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. Рекомендуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное акт или решение.

В каких случаях объект не допускается признать самовольной?

Объект не признают самовольной постройкой, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо владелец не мог знать о них.

На какие постройки следует получать разакт или решение на строительство?

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разакт или решение на строительство необходимо оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ следует получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Практический разбор: нужно ли согласовывать пристрой к дому?

Да. Равно как и строительство дома без необходимых разрешений, несогласованная пристройка способны привести к крупному административный штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать демонтировать.