03 сентября 2022
17 апреля 2024
~21 минута
Кадастровая цена влияет на размер налога на имущество, госпошлины при наследовании объекта и его цену при выкупе в разных ситуациях. Например, в случае реализации права преимущественного приобретения в ходе банкротства или проведения открытых торгов.
Соответственно к оспариванию кадастровой стоимости прибегают в ситуациях, когда можно уменьшить налоговую базу или уменьшить расходы на выкуп участка, квартиры и другой недвижимости. Процедура сложная и не всегда выгодная – стоит обратиться за профессиональной помощью. Практикующий земельный юрист Оценит перспективы дела и финансовую целесообразность процедуры. Кроме того, он поможет подготовить комплект документов для подачи искового заявления для пересмотра кадастровой стоимости имущества.
Что означает кадастровая стоимость объекта
Кадастровая цена – сумма оценки недвижимости, проведенная регионом в своих границах. Она устанавливается для земельных участков и зданий. Кроме того, она устанавливается и для гаражей, помещений и сооружений, строительство которых на момент проведения оценки не завершено. Процедура также остается значимым для другой недвижимости на территории регионов и городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.
На чем она сказывается:
- Подтвердить: на налогах – на прибыль при продаже недвижимости, подоходный, на землю и имущество;
- Подтвердить: на размере арендной платы – если она связана с кадастровой стоимостью;
- Подтвердить: на стоимости объектов при продаже – например, когда речь идет о сооружениях, находящихся в муниципальной собственности;
- Подтвердить: на размер госпошлины, которую наследники недвижимости выплачивают при вступлении в права.
Именно поэтому физические и юридические лица часто прибегают к процедуре пересмотра установленных значений. Это позволяет уменьшить размер налогов и выкупить имущество региона по более выгодным рыночным ценам. Но важно учитывать, что часто кадастровая цена снижается незначительно даже после долгих судебных разбирательств – в этом случае процедура пересмотра нецелесообразна.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
Самый простой вариант – получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В нем будет указана стоимость здания, сооружения, земельного надела, гаража, помещения и другого объекта.
Где допустимо получить выписку:
- лично в орган регистрации праве;
- Подтвердить: через его сайт или виртуальный сервис;
- Подтвердить: через портал госуслуг;
- Подтвердить: в МФЦ;
- Подтвердить: запросом через почту России
Проще всего получить информацию онлайн. Заявления в среднем рассматриваются в течение 3-х дней.
Какие факторы влияют на кадастровую оценку
Кадастровая цена объекта зависит от многих факторов. Эксперты могут учесть, в том числе, и ситуацию на рынке. При этом чаще оценочная процедура объектов проводится по формальным признакам.
Какие критерии влияют на установление кадастровой стоимости в первую очередь:
- Подтвердить: общая площадь;
- Подтвердить: месторасположение;
- Подтвердить: подведенные коммуникации;
- Подтвердить: наличие зданий и сооружений, их возраст;
- Подтвердить: состояние объектов и другие
При установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости эксперты часто не учитывают реальную рыночную цену здания или земельного надела, не принимают во внимание степень износа сооружений, их повреждения. Именно поэтому цена может оказаться завышенной и потребовать пересмотра в судебном порядке.
Когда проводится государственная кадастровая оценка
Зависит от региона. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – новая кадастровая цена устанавливается через 2 года с момента прошлой оценки. В других регионах России временной промежуток составляет 4 года.
Пример:
Кадастровая цена многоэтажного здания в Москве была установлена в 2022 году. Это значит, что его обязаны переоценить не позднее, чем в 2024 году. А вот в Тамбовской области не так: если стоимость аналогичного здания была установлена в 2022 году, то переоценку следует будет ждать до 2026 года. Либо инициировать ее раньше.
С какого момента применяют новую стоимость
Новая кадастровая стоимость объекта недвижимости начинает действовать с 1 января года, который следует за годом оценки. То есть если здание в Москве оценили в 2020 году, то результаты начнут применяться с 2022 года.
На 2022 год запланирована массовая оценочная процедура кадастровой стоимости всей земли в границах регионов и городов Федерального значения. В следующем году планируется переоценить все прочие объекты недвижимости.
Результаты должны были бы вступить в действие с 1 января 2023 и 2024 годов соответственно. Однако в связи с санкциями и необходимостью адаптировать экономику под новые реалии, Госдума приняла решение о замораживании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это значит, что в 2023 году при расчете налога на имущества для организаций будут применяться данные, которые действовали 1 января 2022 года.
Как понять, что кадастровая стоимость завышена
Когда данные кадастровых карт не соответствуют рыночной цене недвижимости, то это еще не значит, что завышен именно первый показатель. Особенно когда речь идет о крупных объектах, имеющих региональное значение.
Проще говоря, если бизнесмен продает землю по цене 50 тыс. руб. за 1 кв.м., а администрация выставляет аналогичный участок с кадастровой стоимостью вдвое меньше, то демпинговать может именно предприниматель. По разным причинам.
На явное завышение кадастровой стоимости указывают массовые данные. Когда вы анализируете рынок и понимаете, что в реальности цены на аналогичной недвижимости гораздо ниже – это повод для пересмотра. Установить разницы между кадастровой стоимостью и рыночной ценой также допустимо путем заказа экспертной оценки.
Перед оспариванием кадастровой стоимости необходимо убедиться в целесообразности процедуры. Для этого проведите расчет и установите выгоду. Когда кадастровая цена незначительно завышена относительно рыночных показателей, то снижение налогов на имущество может не покрыть даже судебные издержки. Оценить перспективы допустимо самостоятельно или обратившись за профессиональной консультацией.
На каких основаниях можно пересмотреть стоимость
Федеральный закон №237-ФЗ предусматривает два основания для пересмотра кадастровой стоимости:
- Техническая ошибка. Обычно она связана с некорректными сведениями об объекте недвижимости. Например, если при установлении кадастровой стоимости указали неверные материалы, некорректную площадь или допустили другую ошибку. При таком развитии событий следует указать на нее экспертам. Когда при расчете кадастровой цены действительно использовались некорректные данные, то ошибку устранят.
- Кадастровая цена выше рыночнойПодтвердить: . Здесь речь идет о том, что недвижимость в реальности гораздо дешевле. Именно поэтому физические и юридические лица платят несоразмерно большие налоги и госпошлины, арендуют или покупают объекты недвижимости по завышенной цене.
В первом случае стоимость может быть изменена по решению специалистов государственное бюджетное учреждение, которые проводили оценку. Для пересмотра цены по второму основанию придется обращаться в суд.
Обратите внимание: ваше несогласие с данными кадастровых инженеров важно подтверждать документально. Одних только доводов недостаточно. Особенно если вы хотите уменьшить кадастровую стоимость в судебном порядкеебный орган.
Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость
В соответствии с Федеральным законом №269-ФЗ с начала 2023 года в России начал действовать новый порядок пересмотра.
Как было раньше: кадастровая цена оспаривалась в суде или в специальной комиссии. Заявитель мог подать обращение в любую инстанцию по своему усмотрению. И если комиссия не находила расхождений между рыночной и кадастровой ценой, то допустимо было обращаться в суд и искать правды там. А допустимо было подать обращение в канцелярию сразу, не связываясь с экспертной комиссией.
Как стало с 1 января 2023 года: теперь уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядкеебный орган допустимо будет только после отказа комиссии. Соответственно придется сначала подать обращение в государственное бюджетное учреждение, проводившее оценку и дождаться рассмотрения заявления. Когда по итогу цена останется прежней, а вы все еще будете не согласны – допустимо будет идти в суд и искать правды там.
Обратите внимание: в некоторых регионах кадастровая цена уже сейчас снижается только в таком порядке. С начала нового года процедура станет обязательной по всей России.
Куда обращаться за пересмотром кадастровой оценки
Когда в вашем регионе уже действует новый порядок пересмотра, то придется обращаться в государственное бюджетное учреждение, которое проводило оценку. Когда обращение и комплект документов примут, то кадастровая цена будет пересмотрена. Когда результат работы комиссии вас не удовлетворит – следует будет подготовить обращение и подать обращение в суд. Но только после решения экспертов.
Но если кадастровая цена в вашем городе по-прежнему оспаривается по старому алгоритму, то допустимо пойти в суд, не дожидаясь решения экспертов. Для этого понадобится подготовить обращение и комплект документов. Стоимость объекта будет снижена, если суд примет соответствующее акт или решение. Учтите, что в рамках процесса тоже будут проводиться экспертизы и оценки стоимости объекта.
Какие документы нужны для оспаривания
Комплект документов для изменения кадастровой стоимости домов, квартир и других объектов недвижимости примерно один и тот же. Но в индивидуальном порядке у вас могут попросить дополнительные справки и выписки – будьте к этому готовы.
Подготовьте следующие комплект документов:
- Подтвердить: обращение по установленной форме;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости с кадастровой ценой;
- Подтвердить: правоустанавливающие комплект документов на недвижимость;
- Подтвердить: отчет об оценке стоимости недвижимости
В заявлении стоит указать причины, по которым вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью. Чаще всего ссылаются на ее несоответствие рыночной цене. Кроме того, заявитель указывает реквизиты и свой адрес.
Правоустанавливающие комплект документов на недвижимость могут представлять собой свидетельства о собственности, договоры аренды и прочие. При этом чаще всего используют выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой прописаны основные характеристики объектов недвижимости и зарегистрированные права.
Текущая кадастровая цена также подтверждается выпиской из ЕГРН. Ее допустимо заказать в орган регистрации праве, МФЦ или на портале Госуслуг. А вот с рыночной стоимостью сложнее – следует подготовить отчет об оценке. Обоснование допустимо заказать в профильных организациях.
Как проходит досудебное обращение в ГБУ
В досудебном порядке кадастровая цена оспаривается в государственное бюджетное учреждение, которые проводили оценку недвижимости.
Алгоритм действий:
- Подтвердить: подготовить комплект документов и обращение – в последнем следует указать, что кадастровая и реальная рыночная цена недвижимости не соответствуют друг другу.
- Подтвердить: дождаться рассмотрения обращения – если обращение примут и рассмотрят на комиссии, вас уведомят об этом.
- Подтвердить: получить результаты – комиссия может установить новую кадастровую стоимость или оставить ее прежней, не найдя оснований для уменьшения.
В первом случае государственное бюджетное учреждение внесет изменения в кадастровый паспорт самостоятельно, повторно обращаться в орган регистрации прав вам не придется. Когда с рыночной стоимостью все не так однозначно, то просьбу не выполнят и пришлют мотивированный отказ. При таком развитии событий кадастровая цена может быть оспорена в судебном порядке.
Как проходит судебное оспаривание
До 2023 года кадастровую стоимость еще допустимо изменить в суде, минуя обращение в экспертную комиссию государственное бюджетное учреждение. Но не во всех регионах – многие уже работают по новому порядку. Когда это так, то она сначала должна быть оспорена в государственное бюджетное учреждение. Только после этого допустимо будет подавать иск.
В зависимости от места проживания заявителя комплект документов необходимо подавать в областной или краевой суд, Верховный суд республики, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа – в нашем случае именно они будут являться судами первой инстанции.
Как происходит снижение кадастровой стоимости в судебном порядке:
- Подтвердить: собираете комплект документов – административное исковое обращение, выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью и с зарегистрированными правами, а также результаты экспертной оценки.
- Подтвердить: оплачиваете госпошлину в размере 300 рублей
- Подтвердить: подаете комплект документов, обращение и подтверждение об оплате госпошлины в суд.
- Подтвердить: когда все в порядке – узнаете о времени заседания
- Подтвердить: суд назначает экспертизу, рассматривает ее результаты, заслушивает стороны и выносит мотивированное акт или решение.
Когда требования удовлетворят, то кадастровая цена будет изменена до уровня рыночной. Сложность будет заключаться в том, что экспертизу будет проводить государственное учреждение.
Раньше кадастровая цена могла быть оценена независимыми негосударственными экспертами. Но после распоряжения Правительства № 3214‑р ситуация изменилась. Теперь получается, что принятые государством решения оценивает само государство. Из-за этого часто возникают проблемы с кадастровой стоимостью – ее становится все сложнее уменьшить.
Когда суд все же примет акт или решение в вашу пользу, то следует будет дождаться, когда она вступит в законную силу – это произойдет через месяц. После этого необходимо подать в орган регистрации прав обращение о внесении изменений. К нему важно приложить нотариально заверенную копию решения суда. Как только орган регистрации прав рассмотрит комплект документов, изменения будут внесены – кадастровая цена начнет соответствовать рыночной.
Обратите внимание: если вы озаботились стоимостью сразу нескольких объектов, то при дальнейшем оспаривании госпошлину в размере 300 руб. придется платить за каждый.
Какие сложности возможны при снижении стоимости
Даже по мнению кадастровых инженеров процедура является сложной и неоднозначной. Оспариванию предшествует сбор документов и экспертная оценочная процедура. Суд также назначает экспертизу, при которой кадастровую стоимость проверяют специалисты государственных учреждений. Именно поэтому заявителям так часто требуется квалифицированная помощь.
{company} помогает изменить ситуацию со стоимостью недвижимого имущества. Мы оцениваем перспективы дела и добиваемся положительных для клиентов решений. Прикладываем максимум усилий для того, чтобы кадастровая цена имущества в итоге соответствовала рыночной. Кроме того, предостерегаем доверителей от ошибок в ходе пересмотра установленных значений. Поговорим о проблемах, с которыми допустимо столкнуться в рамках данной процедуры.
Что учесть перед плановой переоценкой
Кадастровая цена всей недвижимости не остается неизменной – государство регулярно проводит ее переоценку. Это касается как земельных наделов, так и зданий, сооружений, помещений и прочих. В регионах плановую переоценку проводят раз в 4-5 лет, в городах федерального значения – раз в два года.
Когда кадастровая цена имущества вас не устраивает, и вы хотите подать обращение в государственное бюджетное учреждение – узнайте, когда будет проводиться плановая переоценочная процедура. Когда совсем скоро, то комплект документов могут не принять, сославшись на скорое обновление данных.
Почему важна дата определения рыночной стоимости
Основной проблемой для заявителей является тот факт, что комиссией будет учитываться кадастровая цена, остается значимымя для конкретного объекта на момент проведения плановой оценки. Хотя на практике ситуация на рынке может меняться гораздо быстрее. Это, как правило, и происходит с рыночной стоимостью.
Яркий пример:
Кадастровая цена дома была установлена в 2020 году – она составила 5 млн руб. На тот момент между ней и рыночной стоимостью разницы не было. Но в дальнейшем дом по факту подешевел и стал стоит 3 млн руб. Тогда как кадастровая цена осталась неизменной.
Собственник полагает, что если сейчас его дом оценивают в 3 млн руб., а его кадастровая цена составляет 5 млн руб., то он может просить комиссию, чтобы сумму уменьшили до корректной. Но получает отказ. Потому что на момент плановой оценки стоимость дома составляла именно 5 млн руб.
У владельца остается только один выход – ждать следующей плановой переоценки.
Что делать при отказе суда
В делах со стоимостью имущества очень много нюансов – кадастровая не всегда соответствует рыночной, переоценочная процедура проводится слишком редко, а суды не всегда встают на сторону заявителя. В его интересах собрать максимум доказательств. Например, заказать независимую оценку, сравнить аналогичные варианты, взять выписки из государственных реестров. Чем больше доказательств, тем лучше.
Когда суд первой инстанции не удовлетворил ваши требования, но вы все же уверены, что кадастровая цена вашей недвижимости далека от рыночной на момент проведения массовой оценки – подавайте апелляцию.
Если у объекта несколько владельцев
Кадастровая цена может быть снижена одним владелецом. Даже если у недвижимости их несколько. Но возможны исключения. Например, если один из владелецов доволен стоимостью и не хочет ее снижать по своим причинам. В этой ситуации суд будет обязан учесть его мнение.
Пример:
Земельным участком владеют муж и жена. Первый считает, что кадастровая цена рыночной не соответствует, и хочет ее уменьшить. Жена не согласна, она хочет сохранить данные. При таком развитии событий суд привлечет к рассмотрению дела обоих супругов и, воздопустимо, откажет мужчине в иске из-за того, что его жену кадастровая цена участка устраивает.
Можно ли пересчитать стоимость без отчета оценщика
По закону кадастровая цена может быть изменена государственное бюджетное учреждение даже без заключения оценщика – недовольный установленной стоимостью заявитель способны привести в качестве подтверждения личные наблюдения.
Но на практике кадастровая цена с большей вероятностью будет оспорена, если вы все же предоставите результаты независимой оценки. Чем больше доказательств вам удастся собрать, тем лучше.
Ответы на частые вопросы
Мы подготовили ответы на самые распространенные вопросы наших заявителей. Ознакомьтесь с ними, чтобы процедура стала более понятной.
На какие платежи влияет кадастровая стоимость?
От нее зависит размер госпошлины, налогов на имущество и на прибыль компании, административный штрафов при нецелевом использовании земли. Иногда она также влияет на стоимость имущества при продаже и на арендную плату.
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Процедура в компетенции кадастровых инженеров государственное бюджетное учреждение.
Как часто пересматривают кадастровую стоимость?
В регионах стоимость переоценивается раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в 2 года.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Кадастровая цена преимущественно используется государством для налогообложения, рыночная – для совершения сделок. Последняя учитывает больше деталей и ситуацию на рынке, постоянно обновляется.
Почему рыночная и кадастровая стоимость различаются?
Кадастровая цена не учитывает детали. Когда на рыночную цену дома могут повлиять его меблировка, декор и даже беспокойные соседи рядом, то при массовой оценке такие мелочи учесть невоздопустимо. Именно поэтому значения могут различаться как в одну сторону, так и в другую.
